Immobilier à Beyrouth: chassez l’intrus

Sanaa al-Khoury & Delphine Darmency – Les hirondelles

Beyrouth - patrimoine

La flambée des prix de l’immobilier dans la capitale oblige une partie de la population à déménager vers des localités périphériques. Dans 10 ans, Beyrouth sera une ville des cols blancs.

Dans les cafés, bureaux et taxis, les gens se plaignent. La hausse des prix de l’immobilier est devenue – après la météo – le sujet privilégié pour lancer une conversation. Mariam vit depuis 30 ans à Ras Beirut. Aucun de ses trois fils ne pourra acheter un appartement dans le voisinage.
«Marié récemment, mon fils aîné a acheté un appartement à Hadath grâce à un prêt bancaire, raconte-t-elle. Sa femme et lui sont employés dans une agence d’architecture, et ils ne sont pas capables de se procurer un logement dans le quartier où nous avons toujours vécu. Je ne sais ce que feront mes deux autres fils dans quelques années.»

Le fils de Mariam n’est pas un cas isolé. Avec les prix du logement qui flambent, les classes les moins aisées perd de plus en plus l’espoir de trouver à se loger dans la capitale. Acheter ou louer dans les banlieues, et même plus loin encore, devient inévitable. Elias vit avec sa famille depuis 5 ans à Dubaï: «Je voulais acheter un appartement à Achrafiyé, mais je ne trouve pas une maison décente à moins de 300 000 dollars. Maintenant je pense acheter à Mansourieh».

Kamal Hamdan, conseiller économique et directeur de L’institution de recherches et de consultations, n’est pas très optimiste:
«Les deux tiers des habitants de la capitale aujourd’hui, seront déjà dans les périphéries d’ici dix ans». Selon lui, la flambée des prix changera l’aspect social de la ville. «Les jeunes de 15 ans qui se lanceront sur le marché du travail dans dix ans seront contraints d’habiter en dehors de la ville, assure-t-il. Dans un noyau familial formé de trois enfants par exemple, un membre sera à l’étranger, les autres habiteront dans les banlieues et les périphéries.»

Une «capitale de cols blancs»

Youssef, employé dans une administration universitaire, rêve de «gagner à la loterie pour acheter une maison à Beyrouth». A 27 ans, et avec son salaire mensuel de 700 dollars, il habite toujours dans un foyer. «Je ne songe même pas à acheter un logement. Avec des prix aussi élevés, je n’épargnerais jamais une somme assez conséquente, même en vingt ans», déplore le jeune homme.

Beyrouth se transforme en île pour les familles aisées. Marwan Hamadé, directeur de l’agence immobilière Sogetim, constate que «les foyers aux revenus inférieurs à 5000 dollars par mois ne pourront bientôt plus acheter un logement dans la capitale». Au cours des trois dernières années, les prix à Beyrouth ont connu une progression de 20 à 30%. Les prix du mètre carré oscillent entre 1700 dollars et 4500 dollars et peuvent atteindre jusqu’à 10 000 dollars pour les appartements de luxe. Dans les périphéries, le prix du mètre varie entre 500 dollars à Aramoun, 250 ou 600 dollars à Bchamoun, et pourra atteindre le seuil des 2000 à Louayzé et Kaslik.
«Ne peuvent acheter que ceux qui héritent et les couples dont l’un des partenaires travaille à l’étranger», estime Marwan Hamadé.

Pour les jeunes couples, le déménagement induit d’autres changements. Nisrine et Antoun par exemple travaillaient à Verdun, mais n’ont trouvé de maison qu’à Roumieh.
«Nous passions des heures sur la route, nous ne voyions même pas notre bébé», confie Nisrine.

Ainsi les jeunes parents ont quitté leur travail au coeur de la capitale, contraints d’accepter un autre emploi proche de leur domicile. «Beyrouth deviendra une ville pour les cols blancs et pour les gens qui travaillent dans le domaine des services, estime Hamdan. La région entre Beyrouth et Saida se peuplera de la même manière que la région entre Beyrouth et Byblos, par les moins aisés».
«Toutes les grandes villes du monde ont vécu ce phénomène», poursuit Hamdan. Dans les villes développées, les emplois ont tendance à se concentrer au centre-ville. En Europe, l’important développement des zones urbaines a posé un problème de logement, résolu par l’extension des banlieues. Ainsi, les logements se situent à la périphérie des villes et les emplois au centre-ville. Dans le cas du Liban, la situation actuelle est le résultat d’une suite de changements démographiques et économiques survenus pendant et après la guerre civile.

«Nous sommes en retard de 15 ans par rapport aux autres villes du monde. Londres, Paris ou Moscou ont vécu cette période avant nous», explique Hamadé.
Avec l’augmentation de la demande, les espaces immobiliers résidentiels vont se rétrécir, même dans les banlieues. «Les sociétés de construction ne prennent pas en considération les besoins des gens », regrette Hamadé. «Ils suivent tous l’école traditionnelle et construisent de grands appartements. L’offre est plus grande que la demande: les clients célibataires ou les étudiants ont besoin d’un studio par exemple et non pas d’un appartement de 300m2».

L’Etat aurait-il pu prévenir ce clash avant son amplification?
«Imposer un impôt sur les terres non résidentielles serait une solution, propose Kamal Hamdan. L’Etat doit aussi profiter de toutes ses parcelles non utilisées. Peut-être faudrait-il encourager les waqf islamiques et chrétiens à offrir une part de leurs larges propriétés», propose-t-il. Par ailleurs, l’Etat pourrait mettre la main sur les biens immobiliers, objets de conflits, et aussi planifier des résidences populaires. Des solutions qui ne suffiraient peut-être pas à préserver une mixité sociale au centre de Beyrouth…

La région de Geïtawi dans le collimateur des promoteurs

La folie immobilière est aux portes de l’imprenable région de Rmeil-Geïtawi. Les rues recèlent des petits bijoux du patrimoine libanais. Pour ses habitants, ce quartier est un village dans la ville. «Pour l’instant, protégé par sa mauvaise réputation de région populaire et d’habitats délabrés, Geïtawi est en marge du boum immobilier», analyse Guillaume Boudisseau, consultant de l’agence immobilière Ramco. Un quartier populaire au bon sens du terme.
Qui vit. Qui se parle, communique et respire. Ici, les voisins se connaissent et prennent le café ensemble.

La vague immobilière arrive à petits pas

Vartkes est cordonnier depuis 50 ans dans la rue Assad Rustom. Il travaille dans une petite échoppe d’une dizaine de mètres carrés. Juste à côté, deux nouveaux immeubles de 8 et 11 étages, au stade des finitions, ont remplacé des maisons vétustes. Un peu plus loin, le spectre d’un troisième chantier n’est présent que par sa pancarte publicitaire.

Prix de vente d’un appartement de 200m2: aux alentours de 400 000 dollars.
«Je pourrais vivre au Canada, mais je préfère rester ici, assure Vartkes. Mais dès que les Libanais ont de l’argent, ils cassent et ils reconstruisent», ajoute-t-il avec un brin de fatalisme.

La mauvaise réputation de Geïtawi serait due à la méconnaissance du quartier de la part les potentiels investisseurs.
«Selon moi, les entrepreneurs ont tout faux, continue Boudisseau. Le quartier a vraiment beaucoup de potentiel. Il faut compter sur le charme fou des petites maisons, de son jardin public et de sa position, à quelques minutes de l’ABC.

La tendance de la demande se dirige aujourd’hui vers des superficies de 150 à 200m2 pour un budget de 300 à 500.000 dollars, et Geïtawi est à présent le seul quartier à offrir ce genre de biens. Le processus va être lent, mais tôt ou tard, les belles maisons vont disparaître».

Théodore est Libanais mais d’origine grecque. Sa boutique de matériel électronique occupe le pas-de-porte de la maison de sa grand-mère. Une vieille bâtisse sur deux étages, traditionnelle et charmante avec ses arcades. «Je ne vendrai jamais, même pour 2 milliards de dollars», lance-t-il fièrement. L’oncle de sa grand-mère était un prêtre maronite qui habitait à Jeïta. Il fonda l’Hôpital libanais et les habitants prirent l’habitude de l’appeler «père Geïtawi». Il donna ainsi son nom au quartier. «Je ne veux pas vendre, mais je vais détruire et reconstruire, avoue Théodore. Il faut comprendre que pour rénover, personne ne nous aide. Il faut payer de notre poche. A terme, j’imagine qu’il y aura une dubaïsation  du quartier».

L’un des mokhtars du quartier, Ziad Aramouny, n’est pas plus rassurant. Selon lui, «40 à 50% des vieilles maisons seraient en vente, soit à peu près une cinquantaine de maisons. Ils détruisent les anciens cinémas comme le Vendôme ou le Rex. Des restaurants et des bars s’implantent dans le quartier. Dans quelque temps, nous deviendrons un autre Gemmayzé».

Des habitants renvoyés après 50 ans de location

En haut de la rue Khenchara, deux jolies maisons au cachet particulier se démarquent.
La première est déserte depuis une dizaine d’années tandis que la seconde vient de succomber aux offres du marché, emportant avec elle le petit immeuble voisin où habite, depuis 50 ans, Garabet. «Je ne vais pas bouger d’ici comme ça, je ne suis pas méchant mais je vais me défendre, assure celui-ci. Cela fait 50 ans que j’habite ici tout de même!». Dans deux mois, il devra empaqueter ses affaires et quitter sa maison.

Les propriétaires lui ont donné 19000 dollars d’indemnités après une bataille juri-dique et 3000 dollars de frais d’avocat. L’immeuble devrait être détruit. «Cet immeuble compte quinze appartements. Que vont faire ses habitants dans deux mois? Ceux qui n’ont pas d’argent? Les personnes âgées? Je pense à eux», continue Garabet. Au milieu des années 80, la dévaluation de la livre libanaise avait souri à ces locataires, payant 270000 livres libanaises par an. «Si les gens louaient maintenant, ils devraient payer entre 400 et 500 dollars par mois. A l’achat, le mètre carré tourne autour de 3000-3500 dollars, explique Garabet, attristé par la situation. Je n’ai pas envie de partir. J’adore ce quartier».

Les remparts de la caserne militaire parcourus, la promenade se termine au fond de la rue Qobaiyat. Trésor oublié, la Grande brasserie du Levant attend son heure. Ses salles intérieures, vidées de ses machines, ne laissent que peu de doute quant à son avenir. D’après Boutros, gardien de l’entreprise depuis sa création, la bâtisse ferait 5000 m². Un espace qui ne devrait pas laisser les investisseurs indifférents, comme le prouve des négociations en cours.

«Save our heritage»

Face à la frénétique démolition du patrimoine libanais, des voix s’élèvent à l’instar de celle Save our heritage, filiale de l’Association pour la protection des sites et anciennes demeures (APSAD).

Au-delà des campagnes d’affichage massives, ces militants, après avoir recensé toutes les maisons traditionnelles de Beyrouth, comptent bien proposer des alternatives financièrement intéressantes aux propriétaires décidés à vendre. Objectif: rénover au lieu de détruire. Au programme également, sit-in et pression pour obtenir une loi sur l’urbanisation.

La région de Geïtawi dans le collimateur des promoteurs

La folie immobilière est aux portes de l’imprenable région de Rmeil-Geïtawi. Les rues recèlent

des petits bijoux du patrimoine libanais. Pour ses habitants, ce quartier est un village dans la

ville. «Pour l’instant, protégé par sa mauvaise réputation de région populaire et d’habitats

délabrés, Geïtawi est en marge du boum immobilier», analyse Guillaume Boudisseau, consultant de

l’agence immobilière Ramco. Un quartier populaire au bon sens du terme.
Qui vit. Qui se parle, communique et respire. Ici, les voisins se connaissent et prennent le

café ensemble.

La vague immobilière arrive à petits pas

Vartkes est cordonnier depuis 50 ans dans la rue Assad Rustom. Il travaille dans une petite

échoppe d’une dizaine de mètres carrés. Juste à côté, deux nouveaux immeubles de 8 et 11 étages,

au stade des finitions, ont remplacé des maisons vétustes. Un peu plus loin, le spectre d’un

troisième chantier n’est présent que par sa pancarte publicitaire.

Prix de vente d’un appartement de 200m2: aux alentours de 400 000 dollars.
«Je pourrais vivre au Canada, mais je préfère rester ici, assure Vartkes. Mais dès que les

Libanais ont de l’argent, ils cassent et ils reconstruisent», ajoute-t-il avec un brin de

fatalisme.

La mauvaise réputation de Geïtawi serait due à la méconnaissance du quartier de la part les

potentiels investisseurs.
«Selon moi, les entrepreneurs ont tout faux, continue Boudisseau. Le quartier a vraiment

beaucoup de potentiel. Il faut compter sur le charme fou des petites maisons, de son jardin

public et de sa position, à quelques minutes de l’ABC.

La tendance de la demande se dirige aujourd’hui vers des superficies de 150 à 200m2 pour un

budget de 300 à 500 000 dollars, et Geïtawi est à présent le seul quartier à offrir ce genre de

biens. Le processus va être lent, mais tôt ou tard, les belles maisons vont disparaître».
Théodore est Libanais mais d’origine grecque. Sa boutique de matériel électronique occupe le

pas-de-porte de la maison de sa grand-mère. Une vieille bâtisse sur deux étages, traditionnelle

et charmante avec ses arcades. «Je ne vendrai jamais, même pour 2 milliards de dollars»,

lance-t-il fièrement. L’oncle de sa grand-mère était un prêtre maronite qui habitait à Jeïta. Il

fonda l’Hôpital libanais et les habitants prirent l’habitude de l’appeler «père Geïtawi». Il

donna ainsi son nom au quartier. «Je ne veux pas vendre, mais je vais détruire et reconstruire,

avoue Théodore. Il faut comprendre que pour rénover, personne ne nous aide. Il faut payer de

notre poche. A terme, j’imagine qu’il y aura une dubaïsation  du quartier».

L’un des mokhtars du quartier, Ziad Aramouny, n’est pas plus rassurant. Selon lui, «40 à 50% des

vieilles maisons seraient en vente, soit à peu près une cinquantaine de maisons. Ils détruisent

les anciens cinémas comme le Vendôme ou le Rex. Des restaurants et des bars s’implantent dans le

quartier. Dans quelque temps, nous deviendrons un autre Gemmayzé».

Des habitants renvoyés après 50 ans de location

En haut de la rue Khenchara, deux jolies maisons au cachet particulier se démarquent.
La première est déserte depuis une dizaine d’années tandis que la seconde vient de succomber aux

offres du marché ,emportant avec elle le petit immeuble voisin où habite, depuis 50 ans,

Garabet. «Je ne vais pas bouger d’ici comme ça, je ne suis pas méchant mais je vais me défendre,

assure celui-ci. Cela fait 50 ans que j’habite ici tout de même!». Dans deux mois, il devra

empaqueter ses affaires et quitter sa maison.

Les propriétaires lui ont donné 19000 dollars d’indemnités après une bataille juri-dique et 3000

dollars de frais d’avocat. L’immeuble devrait être détruit. «Cet immeuble compte quinze

appartements. Que vont faire ses habitants dans deux mois? Ceux qui n’ont pas d’argent? Les

personnes âgées? Je pense à eux», continue Garabet. Au milieu des années 80, la dévaluation de

la livre libanaise avait souri à ces locataires, payant 270000 livres libanaises par an. «Si les

gens louaient maintenant, ils devraient payer entre 400 et 500 dollars par mois. A l’achat, le

mètre carré tourne autour de 3000-3500 dollars, explique Garabet, attristé par la situation. Je

n’ai pas envie de partir. J’adore ce quartier».

Les remparts de la caserne militaire parcourus, la promenade se termine au fond de la rue

Qobaiyat. Trésor oublié, la Grande brasserie du Levant attend son heure. Ses salles intérieures,

vidées de ses machines, ne laissent que peu de doute quant à son avenir. D’après Boutros,

gardien de l’entreprise depuis sa création, la bâtisse ferait 5000m2. Un espace qui ne devrait

pas laisser les investisseurs indifférents, comme le prouve des négociations en cours.

Delphine Darmency

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